第15课：买房-在这里实现收益100万

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本节目由壹职场独家播出。

我是你们的森林大大，今天是理财课的第十五课：买房——在这里实现收益100万。

时间过得很快！我们也学到了最后一课，相信你也成长了许多吧！在前面的十四节课中，我们一起学习了低风险的银行理财、货币基金和债券基金，也说完了中高风险的P2P，以及放手一搏的股票，这节课就来给大家说说，很多人奋斗的终极目标——买房！

是的，我也是在工作三年后，存款结合理财收益买下了人生第一套房，并且由于在银行做过房产按揭贷款业务，了解了不少买房中的注意要点和大家踩过的坑，分享给你们。

首先，我们来说说，房产投资前，我们应该考虑哪些要点？

房产投资前，先考虑清楚这几点

疑问1：该不该买房？

作为一个理财师，最近很多学员都问我：森林大大，你说我现在到底该不该买房呢？

这个问题我真的不知道怎么回答你。我不知道你是投资还是刚需，也不知道你在哪个城市，更不知道你该不该买房？

所以，如果你问你该不该买房时，你就必须把你的家底以及收入全盘托出。对于该不该买房这件事，还是应该要做到自己心中有数。

而且经过2018年的政策打压，大家对房子的认知也发生了很大的变化。

2010-2017年，世界上有三种买了就一定会赚钱的投资产品，一是比特币，二是美股，第三个就是中国的房子。

但是这两年都变了天，比特币也从2018年开始下跌，到2018年年底已经跌了80%几。美股涨了十年，在2018年10月经历了暴跌。中国的房价，也随着政策的不断出台，开始摇摇欲坠。再也不是过去十年中，买到就是赚到的投资产品。

所以，该不该买房应该看根据你的需求看，你自己是否需要买房？或者，看具体房子的情况，房子的位置和价格，考虑你该不该出手买房。

疑问2：买房有哪些风险？

不论是刚需还是投资，买房最大的风险就是房价暴跌。因为在房价暴跌的时候，你的资产就瞬间缩水了。不仅资产缩水，你依然要按时偿还银行的住房抵押贷款。这个贷款压力有多重，相信大家都有所耳闻吧！假设我们的贷款是100万元，那差不多要还给银行150万元到200万元的本息了。

我有一个闺蜜，在前几年买的是一套单身公寓，总价差不多150万元，首付50万元，贷款100万元，分30年还清。最后她算了一下，相当于要花近200多万元买这套房子。

在她买房子之后不久，其实还是经历了一段时间的房价下跌，当时她的心理压力还是蛮大的，和我聊天的时候常提起。因为如果她不小心在这个阶段失业了，还不起房贷，银行就会拍卖她的房子来还贷，而且银行卖房子的时候是按下跌以后的房价出售的。

按照当时的价格，她150万买的房子只能卖130万左右。对于一个工薪阶级来说，这损失的20万可是一笔不小的数字呢！

实际上啊，当时她最担心的不是房价会不会继续下跌，而是她能不能支付得起每个月银行的买房贷款。

当然，降低这个风险只有两个办法，一是全款买房，二是你要有能力偿还住房贷款。

这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。因为房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。

所以，现在摆在买房人面前的问题就是，如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，你身上背的住房抵押贷款会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。因此，买房要考虑自身目前以及之后的还款能力来看。

疑问3：买一手房还是二手房？

很多朋友买房子的时候很犹豫，买房子到底要买一手房还是买二手房？我把关于买新房还是二手房看法总结一下。

新房与二手房的对比

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关于价格：新房跟二手房价格相差非常的大，一般来说，新房比二手房贵很多。就拿厦门市同样地区附近来说，新房售价约35000每平米，二手房实际成交价约30000每平米。但就首付而言，一手房一般偏低，因为一般它是按照买房合同的70%给你贷款的。比方说你房子总价100万，可以贷款70万，你要准备30万首付。如果是二手房呢，同样买价是100万，可是评估价就不一定了，可能只有90万，那你贷款70%只能贷款63万，你的首付款就要100万-63万=37万，还要加上税费和装修的钱。一般你要准备40-50万元的资金哦。

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关于区域：新房与二手房的区域周边呢，二手房看得到，知道周边有学校，有超市，交通是否方便。一手房一般都是预售，几年后的事情很多都不确定，需要自己来判断，有一定风险。

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关于装修：新房装修要耗费大量的时间与精力，以及大量的资金，装修用所有东西都要亲自考察，购买，找工人施工。当然，现在很多一手房是精装房。二手房装修起来很方便，很多东西都不要买的，甚至拎包即住。

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关于风险：新房考虑的是未来区域发展不确定的风险，以及房产质量，还有能否顺利正常交房，及办下产权证的风险。因此呢，关于区域发展你可能不仅要听房地产商和美貌的售楼小姐的话，你还要查看当地政府对该区域的规划和报告；关于房产质量以及能否顺利正常交房，我建议你选择知名龙头房地产商，风险较低。

比方说“万保招金“ ，即是：万科集团、保利地产、招商地产、金地集团，并称为中国四大房企。二手房考虑的风险呢？周边地域你是可以多考察，包括采光，你可以早上和下午都去看看，不要一次下决定。

还有呢，就是卖方的信誉问题哦，卖方如果要骗你，还是比较麻烦的。保守点，如果对卖方不熟悉，建议通过正规大型中介，签好合同。并去当地房管局，查询下房子有没有被查封，或其他情况。以免，你交了首付款，结果过户过不了，那就麻烦了。

再举一个例子，有一个朋友结婚是买的新房，房价300万，装修40万。新房住了一年多，来了小宝贝。他和妻子都要上班很忙，为了让宝宝得到较好的照顾，他们把宝宝送到她奶奶家。又为了不让奶奶把孩子宠坏，以及吃饭方便，他们也搬到孩子奶奶家。就这样新房仅用了一年多，然后就这样空着。花了那么多钱装修，还舍不得对外出租。如果当初买二手房的话，省下的钱足以买几个iPhone，还不止呢。

教你年薪10万实现买房计划的诀窍——买房三步曲

买房一般分为投资房产和刚需买房，考虑的因素有所不同，作为投资房产的买房人来说，更多的是要考虑资金收益的情况。

这就涉及到房子基本面的问题，比如房子地理位置、房租等，以及资金面的问题，比如投资时间、房贷负担、流动性等。而对于刚需买房的人来说，考虑更多的是实际需求的问题，比如房子所处区域、房型、房企、物业、周边配套、城市规划等问题，以及资金情况的问题，比如房子总价、首付、贷款金额等等。

那我有一个朋友，叫小黑，他是上海人。

听闻厦门房地产非常火热，于是打了飞的过来买房。在2017年厦门房子一房难求的时候，跟我说他终于抢到了厦门的一套房，才1万多的价格！买房之路可谓非常艰辛！一共去了三次售楼部，第一次看房子，价格是15800元/㎡，算了一下，首付款不够，需要再做安排，把之前投资的理财产品做赎回，凑出首付款。

回去之后还是对那房子念念不忘，于是过几天又去了一次，看看有没有好房子卖。很幸运售楼部又拿出一批房子出来卖，还说比较抢手，但是涨价了。售楼处报价16600元/㎡，30层的。活生生比之前多出来800块一平方。正犹豫的时候，另外一个售楼小姐又带了一个买房子的人，16600元/㎡直接把小黑看中的那套买了！

小黑意识到，这哪里是买房，根本就是在抢房子啊！于是下定决心一定要买一套！正好当天晚上售楼部又打电话给小黑，说又推出了一系列楼层比较好的，但是这次涨到了18800元/㎡，于是小黑又过去看了，这次二话不说就买下来了！

我听完之后觉得非常不可思议，因为在当年厦门房价漫天上涨的时候，哪里还有1万多的房子？于是问他房子买在哪里了。他说买在了漳州港，那个区域离厦门很近，只不过现在还没有通桥。过不久就要通轻轨了，这样以后就直达厦门市中心，比其他区近多了，现在投资肯定能大赚一笔。

一听漳州港，我的心就凉了半截。作为一个不了解厦门的上海人民，对漳州港真是一无所知，竟然敢在那里买房！唉，漳州港虽然离厦门非常近，但是它确确实实不属于厦门，而是属于漳州市。传说中的轻轨，已经建了好几年了都还在传说中。

果不其然，在潮水褪去之后，房价一路下跌，到2018年11月已经跌到只剩1万元出头的价格了。

小黑也因为这次投资的失败，加上经济不好，公司的运行上也出现了危机。现在真的是两面夹击，焦头烂额。

所以，作为投资房产的买房人来说，一定要实地多考察，不要脑袋随着市场一起发热，盲目投资。最重要的是要考虑资金收益的情况。如果是想赚租金，就要认真考察周边的人流量以及人群，比如小黑的房子，虽然说在大学附近，人流量比较大，可是大学生要承担每个月4000元的租金，是不太现实的。

所以房子的租金，要与周边人群的生活水平相匹配。如果是想赚转手卖房子的钱，就要多考虑房子的周边配套以及地理位置，要有足够优势让下一个人愿意买你的房子。

但是这个赚钱的方式风险比较大，房价的涨跌会产生非常大的影响，所以，你要考虑好你的投资时间以及资金的流动性，不要让资金被套住，深陷其中，别一不小心把资产变成了负债。

接着，我们来说说刚需买房。所谓的刚需不仅仅是指第一套房，后期换房子也是属于刚需买房。你自己必须要住的房子，就是你的刚需房。

我们很多人会把刚需住房当做资产，其实刚需房是负债。资产是指能带来资金流入的，而负债是指让钱流出去的。

如果你的房子买了之后，租出去收房租，房租抵扣完房贷还有结余，那么这套房子就是你的资产；而如果你的自住房，每个月不仅要交房贷，要交交物业费，让钱源源不断地流出去，这其实就是负债。

所以，我们在刚需买房的时候，就不要只是用投资的眼光去看待，想着买这套房子是为了赚多少钱。更多的是要关注自身买这套房子的需求以及自己的钱袋子。

那，到底怎样更好的实现买房计划呢？这里我教大家买房三步曲，轻松实现你的买房计划。

第一步，制定目标，买房总价，存好首付。

前面有说到，我毕业3年就买下了人生第一套房子，其实我在最开始月薪买下3000多元到手的情况就开始定下目标，计划三年后要买房。从一开始小破旧远的小房子看到市中心的新房，我一共看了一年多，估计看了几十套房子，了解了各区域房子的行情和涨了不少经验。

我当时戏称，买房就像找男朋友一样，看缘分啊。随着看房目标的明确，自己的首付钱存着并加上理财收益，也越来越多了。

第二步，明确地区和房型，多渠道确定要买的房子。

买房尤其是刚需房要根据你的情况来选择好地区，比方说我自己，就选择离公司5公里以内的地区，重点看周边几个中意的楼盘。房源可以多和几家中介一起看，把自己的需求告诉他们，让他们一有好房子就通知自己。

再有呢，如果认识这个小区的住户，尤其是已经退休的阿姨，也可以让她帮忙留意一下谁家要卖房。房型根据自己的情况，选择一房一厅、两房一厅、还是三房两厅的，自己安排。朝向最好朝南，这样采光通风较好。

第三步，签署买卖合同，拿下产权证。

选定了房子之后，尤其是在房子上涨过程，就不要太犹豫了。尽快和卖方签署房产买卖合同，最后选择靠谱的大中介帮你把关合同问题。一般会交定金，比方说5万元。接下来，就约定时间去房管局过户，交税费。

最后，产权证上就写上了你的名字啦~人生中的第一套房子，并不像中那么困难。只要你有心存钱，再利用理财赚一些钱，同时不断提升自己在职场的技能，相信你，一定会在不久的将来，拥有人生中第一套属于自己的房子！

给我一个支点，我能撬动房子——贷款注意要点

贷款方式（公积金、组合贷、商业贷）

讲完前面的内容，我接下来给你说说，你要选择什么样的贷款方式比较划算。那贷款有什么注意要点呢？

我先说种类，贷款方式常见的有3种，第一种叫公积金贷款，第二种是商业贷款，第三种是前面两个的组合，叫做组合贷款。

公积金贷款呢，顾名思义，就是有缴纳住房公积金的职工，享受的一种贷款方式。公积金贷款在不同地区会有所区别，有些城市的住房公积金贷款最高额度为60万，有些是80万。并且住房公积金贷款额度最高不能超过房款总额的70%。

当然，这里的公积金贷款的政策，不同的城市会有所区别，并且政策也会经常调整，这个可以到所在城市住房公积金管理中心的网站查询最新的政策。

接下来是商业贷款，商业贷款比较好理解，是直接和银行贷款的方式，这个你买房的时候，售楼处会帮你和银行做沟通，银行会帮你处理好贷的款一些细j节。相比公积金贷款，需要到住房公积经过中心办理手续，会简单特别多。

第三种是组合贷款，就是前面2种贷款方式的组合，一部分钱以公积金贷款，一部分以商业贷款方式来实现。

这是3种常见的贷款方式，你会不会想知道，哪一种贷款方式比较好呢？

答案是公积金贷款会更划算，因为公积金贷款的利率会比组合贷款和商业贷款更低。利率更低意味着你后期还的利息会更少。但比较麻烦的地方就在于，你用公积金贷款，审批贷款时间比较长，你也需要准备比较多的材料，花费比较多的时间。

相比要交的钱多，多跑银行以及公积金中心交些材料，节省下来的钱，还是非常让人心动的。但要注意，只有缴交公积金至少6个月或12个月，才能用公积金贷款方式的。

说完了贷款方式，你接下来会遇到的问题就是要贷款10年还是30年？利率又是怎么定的呢？这里给你看两张图，都是以贷款100万为例子来计算的。贷款100万的时候，假设你在未来10年还给银行这笔钱，那么你需要支付的利息大概是26万左右，要是你在未来30年才打算还这笔钱，那么你需要支付的利息大概是91万。

你是不是会这么想，我还是贷款10年比较划算，差20年，差了将近65万的利息。钱可不是那么好赚的。

贷款10年

贷款30年

主要还是看你的的款能力了，贷款10年每个月你要换1万还贷款30年，你每个月还5000元左右。贷款期限就是你第一个要考虑的问题。

你还要知道的是另一个问题是贷款利率的问题，不同时期的政策，央行的基准利率会变化，不同的银行提供的贷款利率折扣也会不一样，这个可以具体查询，可以用贷款计算器算出你每个月要还多少钱，总共要还银行多少利息。

在还款方式上面呢，有两种，一种叫等额本金，一种叫等额本息。这个也是很多朋友纠结的地方，到底是用等额本金还款还是等额本息还款呢？

你可以看一下下面两张图，100万元，贷款30年。等额本息是前者，总计还款本息会大于等本递减（逐月递减还款）。因此有一些朋友会选择等本递减方式还款。但是呢，等本递减还款，首月还款是6861元，比前者要多出1500元还款，这里就要看你的每月的现金流，还款能力了。等额本息每月还款一样，也更好计算。

实际上呢，我认为，他们贷款利率都是一样的，都是4.9%一年，因此看自己还款情况选择不同的还款方式。

好了，关于贷款的常见注意要点，就先这样简单先介绍，朋友们遇到具体问题可以再咨询我们或者银行工作人员了。

好了，今天我们主要讲了买房的那点事，到底要不要买房呢？我的答案就是，在你有拥有一定能力的情况下买。它可以作为你未来换房及房产投资的启动资金，如果能力未达，尝试把它列入你的目标清单来激励自己前进。最后，无论是投资买房还是刚需买房，除了考虑自身情况也都别忘了房子硬性条件。

课程到这里就结束了，也就意味着我们这门小白理财课完结咯！在这15节课中，我们先给大家树立了正确的理财观念，让大家知道理财其实是一件很简单的事，而且“没钱理财”是个伪命题，只要有1块钱在手，就可以开启理财之路！

接着带你认识了信用卡、银行理财、P2P、基金以及股票，大家可以从中找到最适合自己的投资方式，再深入学习实践。在这里再说一次，我们这边只是小白理财入门课，基金和股票都是比较复杂的投资产品，需要花更多的时间去更深入的学习，不要想着一口就能吃成个大胖子哦！

恭喜你已经从理财小白入门课毕业啦！财智实验室会一直陪着你继续成长哦！如果你喜欢我们，就赶快加入我们的社群吧，森林大大在社群里等你哟！

我们的下一门课，再见~