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上一讲，我们聊了关于房产租售客户定位的一个话题，叫接盘侠是一种什么生物？大家可能还有点意犹未尽，可能有的朋友还会问，既然我们知道了我们的客户是怎样，那该怎样把我们的房子卖给他，还卖出溢价呢？那我们今天来分享一个话题：如何花2万多卖30万而且一学就会？
小倪的改造案例
我们先从一位叫小倪的朋友房子卖出溢价的案例来聊起。这位小倪是我们的学员，在2015年以10万的定金，拿下了在广州东风广场的一套房子。它的地段不错，是绝对的市中心，各种生活、交通、教育配套都非常方便，但小区也属于老旧小区。这套房子在买入之前，前任房东只按出租标准，只做了非常简单的装修。我们来看看房子是什么样的：
大家看，这是不是一套非常刚需、没有什么特别的亮点的普通房子？
既然买下了房子，就要考虑出售或者出租，但我们的小倪只有2万元的改造预算，所以当他来请教的时候，我们也很为难。因为按我们的改造模式，一定是全部拆除了重新作改造，价格就肯定不止2万元了。于是我们就给他出了个点子，说：小倪，你干脆就按照“洗把脸”方式自己来操作吧。
什么是“洗把脸”？就是在不对房屋原有装修大改的前提下，给房子作一个全面深度的保洁。比如把地板、瓷砖角落里的污垢全部打扫干净，厨房里的油污都用清洁洗掉，连灶具、烟机，都要擦的亮锃锃，对墙面、坏掉的局部地板进行翻新，把旧了的家具全给扔掉。总之，所有不符合“干净”二字标准的地方，我统统都改正掉，这样整个房子就会焕然一新。
看看小倪“洗把脸”后的房子照片，是不是干干净净、清清爽爽大不一样了？
当然，看惯了质感改造的朋友会说：这种程度的有什么了不起啊？可要知道，这次改造只花了2万块啊，而且改造完后，房子很快就卖出去了。
就这样，小倪用以312万的总价买进，花2万元、10天时间改造之后，再用了不到35天时间，以326万的价格顺利出售。总共455天的时间，赚到了10多万元。
背后的原理
小倪能低成本作出这样的溢价，背后一定是有道理的。我们在通过改造打造买卖溢价的过程中，通常会把握三大核心要素：一是稀缺性、二是势能、三是运营。
稀缺性，就是我的房子很特殊，人无我有，比如我有独一无二的大露台、大花园。
势能，就是说我的房子比别人的，在房子的品质感上有高度差，产生了势能。
运营，就是我们在出售挂牌整个过程中去花费精力去推广，在更多的中介和客户中找寻更高价格的机会。
把握这些因素，都可以带来溢价。
那问题来了：小倪他只想花2万元成本，产生10多万元溢价，主要借助的哪方面要素呢？显然，2万元是难改变稀缺性的，房型、面积、位置、可扩展空间都很难改变。那这2万发挥作用的地方，更多的是在势能和运营上。
尤其是营造势能落差，我们想想，在一个10几20年的老小区，大家的房子差不多都破破烂烂的，突然出来一套在卖的房子是又干净又明亮，虽然装修不是多豪华，但它一定看着很舒服。它和周边的破破烂烂的老房子一比，这个落差一下子就出来，立刻在一堆老房子里面鹤立鸡群。
再加上我们小倪在运营上也下了功夫，他积极的去跑了很多中介推荐自己房子，通过多个渠道把这套房子给挂出去，引来了很多感兴趣的客户来实地看房，最后筛选出愿意出更高溢价来买房子的客户，就更容易了。
稀缺性溢价的途径
那么除了势能差外，我们没有可能在稀缺性上实现溢价呢？特别是在预算少的情况下该怎么办？——发掘稀缺性的溢价也是有可能的，最代表性的就是对房子的结构进行改造。自从二胎政策放宽之后，我们的二胎家庭越来越多，如果我们通过合理的设计，把很多一房或二房的户型，增加一个房产，改造成为成二房或三房的。这样本身的改造成本不高，但是增加了的房子的使用功能，从而实现溢价的提升。
通过以上的两个案子，大家我们可以看到，低成本的改造，也是有可能形成高溢价的效果。
运用的逻辑
上节课我们讲“接盘侠是一种什么生物”，讲过买房的客户是有4种类型的，小倪这种类型的，显然不是长持，也不是自住，而属于“短炒”的投资客。运用这样的手法短期投资获利，对他是实用的，也是可行的。
那么我们为在房产投资中，是不是也要学习小倪这样的操作手法来做改造呢？其实这种短炒高溢价的类型，并不是我们主打的理念及服务对象。从我们的经验来讲，我们更建议大家在有条件的情况下，选择更具上涨潜力的房产，把我们的投资方式，从第2象限的“短炒”，向第1象限的“长持”移动。
因为这套广州东风广场的改造，在2015年底是以326万成交的，但是他现在的市场价是600多万，足足上涨了一倍。小倪同学如果当时将“短炒”变成“持有”，这短短的3年时间，该获利多少？或许他要做上几十套的短炒，才有这样一套的收益。
所以，我们一直强调一个投资理念：租赁只是手段，改造只是方法，买卖才是目的。相比改造投入或租金回报，最后赚的买卖溢价才是绝对的大头，是整个房产投资中回报最丰厚的部分。这是我们投资中最该关注的。
季老湿的建议
做溢价出售的秘诀也正是在这里，我们帮助委托人为房子打造出过目难的颜值，让他在无论是短炒、长持的过程中能够自如的掌握销售周期。
毕竟房子不是随时可以变现的资产，什么时候升值、什么时候能卖掉，并不完全掌握在我们自己里面。但只要我们是有足够的现金流来维持月供，我们就可以一直有信心坚持到房价上涨2倍、3倍，甚至更高的的机会，去获取最后获得丰厚的回报？
在这些持有过程中，我们还可以依托房子的品质，将高端长租、民宿运营等结合起来，形成一套“长-短-长”的租赁打法，从容的应对溢价提升、租赁管理、出售带看等等不同时期的不同需求。
总结
花2万改造多卖10万溢价，这其实并不难，高势能的操作技巧即可实现，甚至花2万改造多卖30溢价也完全可能，这都是我们市场上的房产投资者基于改造溢价的基本原理的操作。即使小白认真学了，也能一学就会。
但房产投资的最大溢价，是房产价值提升带来的溢价。质感改造的价值，并不在于马上把它出手变现，而是我们通过改造打造高颜值、高品质的住宅，能够获得帮助我们长期持有的租金流水、更容易出手销售的机会，以及更高销售价格。这才是根本的溢价。
但是每个人有不同的情况，也会作出不同的选择。我们是希望实现45天10万的溢价，还是3年274万的溢价？这个选择在于自己，每个人的心中，都有自己的答案。
