房子，不要成为婚姻的大山
各位听众朋友们大家好，今天跟大家讨论的主题是：房子，不要成为婚姻的大山。
我们之所以会讲这个话题是因为很多夫妻会因为买房的问题而发生争执或者心有芥蒂。所以我们不得不关注这个问题，房子问题之所以重要，，一是因为厚重，二是确实复杂。
那今晚我们就来看下,在房产这种家庭重大资产配置中，如何保住面子，又不伤夫妻感情呢?我会尽量简明扼要地解释三个最常见的问题：
1.房子是谁的，除了房本，还有什么依据？
2.婚前买房，如何规划和保护？
3.婚后买房，如何平衡各方权益？
一、房产证的秘密
你还有没有印象，在几年前，曾出现过一次房产“加名”的狂潮？
2011年7月，出台了第三个对《婚姻法》的司法解释，其中有几条关于房产的规定，引发了很多人的恐慌，觉得把名字加上，房子就是自己的。
其实，这是一个重大误解！房子是谁的，绝不只是房本说了算！写在房本上的名字，是决定房产归属的首要条件，但绝不是唯一条件！
房本上的名字，法律术语叫“权属登记人”，的确至关重要。但除了房本，还要看出资构成、购买时间以及是否贷款，它们也是决定房产归属的主要因素。
针对最普遍的商品房，而且是只登记在夫妻名下的情况，如何判断房子的产权？
第一步：看房本
我们俗称"房本"，实际叫“不动产权属证书”。你去政府部门登记，把你的大名印在这本“证书”上面，其他人才能确信这房子真是你的。
但是，事情真这么简单吗？不是的！
有名字≈（约等于）有份
没名字≠（不等于）没份
第二步：看时间，房子是婚前买的还是婚后买的。
如果是领完证以后才买的房付的钱，也没有签任何婚姻财产协议，那这就属于婚后财产，即便房本只写一人名字，也基本是夫妻共同财产。
也有例外，比如一方拿出证据说，虽然是婚后买的房，但钱都是婚前积蓄，就得另当别论了。
第三步：看出资，要问一句，你出钱了吗？
如果回答：出钱了！这里又有两种情况：
1. 是全款买的房。房子虽然登记在一个人名下，另一方原则上也是有份的。万一遇到离婚官司分房产，法官一般会根据买房时双方的意愿、出资的比例、结婚的时间、婚龄的长短等因素综合分析。
2. 贷款的房子，比如一方只付了首付，结婚之后两个人一起还贷，那婚后还贷这部分钱，算是用夫妻共同财产出资。比例上是一方的首付就算他一人的，婚后还贷部分和相应增值的部分算两人共同的。
如果一方是婚前付全款买的房，房本上又只有他一个人的名字，那就是他的个人财产。
二、婚前买房，如何规划和保护？
假设婚后买房，一般没有问题，但婚前买的房，情况复杂，我们在哪几个方面避免中招？
第一，借名买房。
现在北上广很多大城市都有“限购令”，有些人为了抓时机、抢房子，把房子登记在男/女朋友名下更是常事。
想着将来反正是一家人，也许没签下书面协议；但万一恋爱不成或夫妻反目，这房子到底是谁的就很难说清楚了。
第二，婚后换房。
“婚后换房”是绝对的高发事件。
本来婚前全款买的一套房，属于个人财产。但婚后这房卖了，再添点钱买套更大的，这个过程中，往往就会混进婚后的工资、投资收益等共同财产，房产的性质就发生变化了。
第三，事后加名。
“加名”为什么流行，其实也是有理由的。不管是出于爱对方，还是对方软磨硬泡要求，一旦婚前房产的房本上加了另一人的名字，这就意味着她/他从此成为共有权人，房子不再是你一个人的了。
第四，出资不清。
如果婚前买房的钱，男/女朋友之间钱转来转去，不管是为了周转，还是汇款的便利，转来转去可能会让你的出资“不清晰”，这类情况日后可能会遭遇不小的麻烦。
针对上面的风,我给你支招：
1. 借名买房，也要签协议。要知道，这可不是借其他人的名，一旦介入了感情，那就是剪不断理还乱。
2. 你要不就全款付清，不留后患；要不就接受两人共同出资，共享利益。经济实力强的，完全可以一套全款买；另一套两人一起买、一起署名，这也有利于情感的稳定。
3. 保留证据。只要出钱了，凭证首先留好了；实在要倒账，路径也要规划好了。
4. 谨慎加名。你的婚前财产，如果对方要求加名，你打算同意，就要清楚后果，要不要附上结婚的条件、说明或者是登记赠与的份额，在一定程度上保护自己，决定权在你。
三、婚后买房，如何平衡各方权益？
有一种“中国式买房”叫“父母出资”
如果是婚后自己出钱买房子，不管实际谁的收入多，不管全款还是按揭，也不管登记在谁的名下，一般都认定是共同财产。
但有一种“中国式买房”叫“父母出资”，非常普遍。如果你不懂其中法律问题，可能会成为你的婚姻之痛。
中国父母很大部分是这样想的：我们棺材本都掏给你们买房了，希望你们好好过，但是现在离婚率又那么高，万一你们婚姻有变动，我买的房子怎么办？
如何为父母帮孩子保留房子？
父母要真这么想，那帮儿女买房子时，就需要非常明确地表示“这房我只送给自己孩子一个人”，那怎么做到呢？有两种选择。
第一种：办房本时只写自己孩子一个人的名字，虽然嘴上没说只给孩子一人，但法律认为这是用行动做出只对子女的一方赠与。这是婚姻法司法解释（三）第七条
这方法只适用于父母全款给孩子买房，如果是父母只掏了一部分房款，比如只出了首付，小两口还共同接着还贷的，这种情况我相信是最普遍的，那即便把房子登记自己孩子一人名下，也是不能算是一方个人财产的，法律会倾向于认定是共同财产。那如果这是婚前买的呢？双方婚后共同还贷的款项及房产相对应增值部分，离婚时由获得房产一方进行补偿给另一方的。
第二种：如果不能全款，或者对方也想在房本上加自己名字，做父母还有一种选择，可以专门写个赠与协议，说明出资的这部分房款只送我自己的孩子，跟女婿，儿媳妇没关系。
虽然房子产权还是共有，但把老人家用辛苦一辈子出的这部分钱给划出来了，真遇到离婚才拿出来。
但实际来说，老人这么干，万一走漏风声，可能还是蛮影响小两口感情的。//
第三种：父母虽然出钱，但摆明了不是要白送，而是借给子女，将来要还的。
这种情况，房子还是小两口的，父母出的钱算是夫妻对老人家的债务。当然，说债务，也是需要证据的。
中国人比较含蓄，不愿意当面谈钱，婚后父母的财务支持更是这样。虽然本是为了爱，但处理不好，却反而成为引发子女婚姻矛盾的导火索。
怎么才能理性、智慧地平衡好大家庭与小家庭的权益呢？
你们要达成两个共识：
1. 对于父母出资的性质，要有共识，到底算借款还是算赠与，赠与双方还是赠与单方，提前说清楚。
2. 对于房本上写谁的名字，要有共识，一定情况下，房本上可以加名字，甚至可以明确登记比例。这对于双方，都是一个很好的安全感和牵制力。
老人家和小两口的平衡。
现在很多家庭，父母给钱是稀里糊涂，子女拿钱是晕晕乎乎，等到日后感情出问题了，出资这一方才和父母慌慌张张补借条，以为能够挽回损失，其实不仅于事无补，甚至还很可能触犯刑法。
所以父母给钱时得考虑清楚了，是借，就提前打好借条，最好是小两口双方都签字，将来谁也不赖账。
如果是赠与，要是只想给自己子女，就办好相应手续，比如：全款支付并登记在自己子女名下；如果是只出首付，也可以做一个赠与单方的协议等等。
怎么做到情侣男女双方家庭之间的平衡？
在购置房产这类重大家庭资产时，如果需要父母支持，可以采用双方父母共同出资的方式。此时不管写小两口谁的名字，都是按照各自父母出资的比例来享有产权的。
对于有条件的家庭，这无疑是更好的规划。
本讲小结
中国80%的离婚案件都涉及房产分割，而一套房子往往耗尽全家两代人的心血。
所以我讲了影响房产权属的三大因素，以及如何在婚前、婚后更好地规划和安排买房这件大事，使得大家庭、小家庭都更加和睦。
思考题：现在很多家长为了子女着想，将房产登记在子女名下，这会有哪些有好处及风险，你又知道吗？
